Geschäftsentwicklung
HIAG steigerte im Geschäftsjahr 2021 den Reingewinn um 61.8% auf CHF 89.3 Mio. (Vorjahr: CHF 55.2 Mio.). Die Neubewertungsgewinne wurden mit CHF 60.5 Mio. (Vorjahr: CHF 27.0 Mio.) mehr als verdoppelt. Der Liegenschaftsertrag stieg um 5.7% auf CHF 63.1 Mio. (Vorjahr: CHF 59.7 Mio.). Der Erfolg aus dem Verkauf von Immobilienanlagen widerspiegelte mit CHF 16.5 Mio. (Vorjahr: CHF 4.9 Mio.) die effiziente Umsetzung des laufenden Devestionsprogramms von nicht strategischen Immobilien. Die erfolgreich durchgeführte Kapitalerhöhung vom November 2021 mit einem Mittelzufluss von netto rund CHF 156 Mio. beeinflusste die Eigenkapitalquote und den «Loan-to-Value» positiv.
Ertragslage
- Der Liegenschaftsertrag übertraf mit CHF 63.1 Mio. den Vorjahreswert um CHF 3.4 Mio. (Vorjahr: CHF 59.7 Mio.). Mit vereinbarten und erwarteten Mietzinsreduktionen von rund CHF 0.1 Mio. hatte die Pandemie keinen wesentlichen Ergebniseinfluss.
- Die Leerstandsquote im Gesamtportfolio wurde weiter gesenkt und betrug trotz des Verkaufs von vollvermieteten Objekten am 31. Dezember 2021 10.7% (Vorjahr: 13.2%). Die positive Entwicklung erklärt sich vorwiegend mit erfolgreichen Neu- und Anschlussvermietungen sowie mit Zukäufen von vermieteten Liegenschaften.
- Die Neubewertungsgewinne der Immobilienanlagen stiegen im Berichtsjahr markant auf CHF 60.5 Mio. (Vorjahr: CHF 27.0 Mio.), hauptsächlich dank eigener Entwicklungsleistungen sowie einer erneuten Reduktion der marktüblichen Diskontierungssätze.
- Der Erlös aus dem Verkauf von Immobilienanlagen vervielfachte sich auf CHF 16.5 Mio. (Vorjahr: CHF 4.9 Mio.). Der überdurchschnittliche Wert erklärt sich hauptsächlich durch die erfolgreiche Umsetzung des laufenden Devestionsprogramms von nicht strategischen Immobilien.
- Der übrige Betriebsertrag stieg auf CHF 14.1 Mio. (Vorjahr: CHF 12.5 Mio.), vor allem aufgrund des höheren Ergebnisbeitrags des Metallrecycling-Geschäfts Jaeger et Bosshard SA von CHF 10.5 Mio. (Vorjahr: CHF 5.9 Mio.).
Der Reingewinn von HIAG stieg im Geschäftsjahr 2021 um 61.8% auf CHF 89.3 Mio. (Vorjahr: CHF 55.2 Mio.). Vor Neubewertungsgewinnen und latenten Steuern belief sich der Reingewinn auf CHF 37.0 Mio. (Vorjahr: CHF 33.4 Mio.). Das EBIT wurde deutlich auf CHF 115.1 Mio. (Vorjahr: CHF 69.9 Mio.) bzw. CHF 54.6 Mio. (Vorjahr: CHF 42.9 Mio.) vor Neubewertungen gesteigert. Daraus resultierte ein Gewinn pro Aktie von CHF 10.39 (Vorjahr: CHF 6.82) bzw. CHF 4.31 (Vorjahr: CHF 4.12) vor Neubewertungen und latenten Steuern (auf der Basis einer gewichteten, durchschnittlichen ausstehenden Anzahl Aktien).
Die Eigenkapitalrendite per 31. Dezember 2021 stieg um 3.4 Prozentpunkte von 7.7% auf 11.1% (auf der Basis des gewichteten, durchschnittlichen Eigenkapitals).
in TCHF |
2021 |
2020 |
∆ in % |
Liegenschaftsertrag |
63’142 |
59’738 |
5.7% |
Wertänderung aus Neubewertung Immobilienanlagen |
60’523 |
27’002 |
124.1% |
Ertrag aus Verkauf Liegenschaften |
– |
10’560 |
-100.0% |
Erfolg aus Verkauf Immobilienanlagen |
16’543 |
4’905 |
237.3% |
Übriger Betriebsertrag |
14’114 |
12’531 |
12.6% |
EBIT |
115’128 |
69’859 |
64.8% |
EBIT exkl. Neubewertung Immobilienanlagen |
54’605 |
42’857 |
27.4% |
Finanzergebnis |
–9’157 |
–8’592 |
6.6% |
Steueraufwand |
–16’708 |
–6’107 |
173.6% |
Reingewinn |
89’263 |
55’159 |
61.8% |
Reingewinn exkl. Neubewertung Immobilienanlagen und Latente Steuern |
36’995 |
33’352 |
10.9% |
Bestandsgeschäft (Vermietungen)
Der vereinnahmte Liegenschaftsertrag übertraf mit CHF 63.1 Mio. (Vorjahr: CHF 59.7 Mio.) den Vergleichswert des Vorjahrs um 5.7%. Mit vereinbarten und erwarteten Mietzinsreduktionen von rund CHF 0.1 Mio. war der Ergebniseinfluss der Pandemie unwesentlich.
Der annualisierte Liegenschaftsertrag stieg um 5.1% auf CHF 63.1 Mio. (Vorjahr: CHF 60.0 Mio.), unter Berücksichtigung von strategischen Transaktionen (Käufen, Verkäufen), bei denen HIAG einen annualisierten Liegenschaftsertrag im Volumen von netto CHF 1.0 Mio. akquirierte.
Der Leerstand im Gesamtportfolio wurde weiter gesenkt und betrug am 31. Dezember 2021 10.7% (Vorjahr: 13.2%). Der Leerstand im Bestandsportfolio wurde auf 9.6% (Vorjahr: 13.0%) gesenkt.
Die gewichtete, durchschnittliche Restlaufzeit der Mitverträge (WAULT) hat sich in der Berichtsperiode auf 8.2 Jahre (Vorjahr: 7.9 Jahre) erhöht. Bezogen auf die 15 grössten Mieter betrug der WAULT per 31. Dezember 2021 sogar 10.2 Jahre (Vorjahr: 6 Jahre).
Entwicklungsgeschäft
Die Entwicklungspipeline von HIAG umfasst gut 60 Projekte mit einem erwarteten Gesamtinvestitionsvolumen von rund CHF 2.98 Mrd. Das jährliche Ertragspotenzial der Mietflächen beträgt rund CHF 167 Mio. und die potenziellen Verkaufserlöse der Promotionsprojekte rund CHF 580 Mio. (geplant/geschätzt über die nächsten 15 Jahre).
In der Berichtsperiode wurden zwei Liegenschaften in Niederhasli (Neubau «Doka Schweiz») und Meyrin (Neubau «Luigia») zum Netto-Marktwert von CHF 52.6 Mio. aus dem Entwicklungs- in das Bestandsportfolio überführt. Im Vorjahr wurden Bestandsliegenschaften mit einem Netto-Marktwert von CHF 62.2 Mio. ins Entwicklungsportfolio übertragen, dagegen wurden Entwicklungsliegenschaften zum Netto-Marktwert von CHF 21.9 Mio. ins Bestandsportfolio transferiert.
Der Leerstand im Entwicklungsportfolio hat sich von 13.7% im Vorjahr auf 15.7% im Berichtsjahr erhöht. Dies ist namentlich auf den strategisch begründeten Verkauf einer vollvermieteten Liegenschaft in Aigle sowie die bereits erwähnte Überführung von Liegenschaften vom Entwicklungs- ins Bestandsportfolio zurückzuführen.
Transaktionsgeschäft
In der Berichtsperiode wurden folgende Liegenschaften mit einem Fair Value von CHF 62.4 Mio. (Vorjahr: CHF 27.1 Mio.) verkauft:
- Aathal, Zürichstrasse 66–80, 50–62/192
- Aathal, Zürichstrasse 34 (Baumwollmagazin)
- Wetzikon, Grundstrasse 6–10
- Wetzikon, Schulhausstrasse 42–44
- Biberist, Herrenweg 1–7 / Derendingerstrasse
- Basel, Rosenthalstrasse 27
- Bremgarten, Luzernerstrasse 48–50
- Windisch, Kunzareal, Parkplätze
- Aigle, Route Industrielle 18 (Orlons)
Gleichzeitig wurden 2021 die folgenden Liegenschaften mit einem Fair Value von CHF 39.7 Mio. (Vorjahr: CHF 9.1 Mio.) im Rahmen eines Asset Deals gekauft:
- Reinach (BL), Am Kägenrain 1-3
- Winterthur, St. Gallerstrasse 172
- Winterthur, Technoramastrasse 15
- Solothurn, Muttenstrasse 13-18
Zudem wurde in Buchs (AG) eine Liegenschaft im Rahmen eines Share Deals im Umfang von CHF 53.0 Mio. (Vorjahr: kein Share Deal) übernommen.
Der Neubewertungsgewinn der Immobilienanlagen wurde auf CHF 60.5 Mio. (Vorjahr: CHF 27.0 Mio.) mehr als verdoppelt. Diese Steigerung ist auf Projektfortschritte bei Entwicklungsliegenschaften, die Reduktion des Leerstandes sowie eine marktbedingte Senkung der Diskontierungssätze zurückzuführen.
Der vom unabhängigen Immobilienbewerter in den Bewertungen angewandte, durchschnittliche Diskontierungssatz (netto, real) lag bei 3.54% (Vorjahr: 3.73%) auf dem Gesamtportfolio (exklusive Land, Baurecht und Kraftwerke).
Liegenschaften zum Verkauf (Promotion) – Ergebnisbeitrag und Entwicklungen
Am 31. Dezember 2021 umfasste die Entwicklungspipeline eine zum Verkauf gehaltene Liegenschaft («CHAMA» Stockwerkeigentum) mit laufenden Investitionen von CHF 2.7 Mio. (Vorjahr: CHF 2.5 Mio). Es fanden im Jahr 2021 keine Verkäufe statt (Vorjahr: Nettoerfolg: CHFm 1.4).
Betriebsaufwand
Der Betriebsaufwand wurde in der Berichtsperiode um CHF 5.8 Mio. auf CHF 38.7 Mio. gesenkt (Vorjahr: CHF 44.5 Mio.). Dies ist vor allem mit Einmaleffekten aus dem Vorjahr (Aufwendungen im Zusammenhang mit Promotionverkauf, Pratteln-Areal und dem Cloud-Geschäft) zu begründen. Der immobiliengeschäftsbezogene Aufwand nimmt in der Berichtsperiode um CHF 0.6 Mio. ab.
Per Stichtag 31. Dezember 2021 beschäftigte HIAG 77 Mitarbeitende (Vorjahr: 85). Die Abnahme um 8 Personen ist hauptsächlich auf die Auflösung von Arbeitsverträgen im Zusammenhang mit der Finalisierung des Rückbauprojekts in Pratteln zurückzuführen. Der Personalaufwand lag in der Berichtsperiode bei CHF 13.9 Mio. (Vorjahr: CHF 16.5 Mio.).
Der Betriebs- und Verwaltungsaufwand nahm leicht auf CHF 7.2 Mio. (Vorjahr: CHF 7.6 Mio.) ab.
Der Steueraufwand ist vor allem aufgrund des höheren operativen Ergebnisses, gestiegener Erlöse aus Liegenschaftsverkäufen inkl. latenter Steuern, einer Zunahme der latenten Steuern aus Neubewertung sowie der Verwendung von aktivierten Verlustvorträgen aus den Vorperioden auf CHF 16.7 Mio. (Vorjahr CHF 6.1 Mio.) gestiegen.
Finanz- und Vermögenslage
- Die Bilanzsumme per 31. Dezember 2021 nahm auf CHF 1.90 Mrd. (Vorjahr: CHF 1.69 Mrd.) zu.
- Die Eigenkapitalquote erhöhte sich auf 52.0% (Vorjahr: 45.0%).
Die Bilanzsumme per 31. Dezember 2021 nahm um 12.5% auf CHF 1.90 Mrd. zu (Vorjahr: CHF 1.69 Mrd.). Der Wert des Immobilienportfolios als gewichtigstem Element der Bilanz stieg aufgrund von Investitionen und Neubewertungsgewinnen unter Berücksichtigung der strategisch getätigten Transaktionen um 8.9% auf CHF 1.78 Mrd. (Vorjahr: CHF 1.64 Mrd.).
in TCHF |
31.12.2021 |
31.12.2020 |
∆ in % |
Bilanzsumme |
1’903’643 |
1’691’378 |
12.5% |
Eigenkapital |
988’999 |
761’122 |
29.9% |
NAV pro Aktie ohne latente Steuern in CHF |
106.10 |
99.43 |
6.7% |
NAV pro Aktie mit latenten Steuern in CHF |
98.06 |
90.72 |
8.1% |
Immobilienportfolio |
1’784’429 |
1’637’844 |
8.9% |
Im Geschäftsjahr 2021 wurde der NAV um 8.1% auf CHF 98.06 pro Aktie (Vorjahr: CHF 90.72 pro Aktie) gesteigert bzw. unter Berücksichtigung der latenten Steuern um 6.7% auf CHF 106.10 pro Aktie (Vorjahr: CHF 99.43 pro Aktie).
HIAG verfügt nach der erfolgreichen Kapitalerhöhung im November 2021 mit einer Eigenkapitalquote von 52.0% per 31. Dezember 2021 (Vorjahr: 45.0%) über eine solide Eigenkapitalbasis.
Per 31. Dezember 2021 wurde der «Brutto-Loan-to-Value» (LTV) auf 44.5% (Vorjahr: 49.9%) und der «Netto-LTV» auf 39.6% (Vorjahr: 48.7%) reduziert. HIAG verfügt damit über eine solide Basis, um die finanziellen Verpflichtungen aus der operativen Geschäftstätigkeit zu finanzieren.
Finanzverbindlichkeiten
Am 2. Juli 2021 wurde eine festverzinsliche Anleihe über CHF 100 Mio. mit einer 7-jährigen Anleihe über CHF 160 Mio. mit einem Coupon von 0.75% refinanziert.
Am 31. Dezember 2021 setzten sich die Finanzverbindlichkeiten aus kotierten Anleihen (CHF 700 Mio.) und grundpfandgesicherten Bankkrediten (CHF 93 Mio.) zusammen. Im Geschäftsjahr 2021 lag der durchschnittliche Zinssatz für Finanzverbindlichkeiten mit 0.8% unter anderem aufgrund der erfolgreichen Refinanzierung der Anleihe im Juli sowie der Rückzahlung von Bankkrediten aus dem Erlös der Kapitalerhöhung im vierten Quartal 2021 unter dem Vergleichswert des Vorjahrs (0.9%). HIAG wird auch in Zukunft versuchen, die Zinsen nach Möglichkeit auf tiefem Niveau anzubinden.
Die durchschnittliche Restlaufzeit der Finanzverbindlichkeiten lag per Stichtag 31. Dezember 2021 bei 2.5 Jahren (Vorjahr: 2.0 Jahre). Es ist das Ziel, diesen Zeitraum mit den im Jahr 2022 anstehenden Refinanzierungen zu verlängern. Die langfristige Finanzierung und die solide Eigenkapitalquote bilden die Grundlage für eine erfolgreiche Entwicklung von HIAG.
in TCHF |
31.12.2021 |
31.12.2020 |
∆ in % |
Total Finanzverbindlichkeiten |
792’887 |
816’686 |
-2.9% |
Durchschnittliche Restlaufzeit der Finanzverbindlichkeiten in Jahren |
2.5 |
2.0 |
25.0% |
Durchschnittlicher Fremdfinanzierungszinssatz in % |
0.8% |
0.9% |
-11.1% |
Investitionen
Die Konzentration der Investitionstätigkeit von HIAG liegt strategiegemäss auf der Realisierung der Projektpipeline mit einem Gesamtinvestitionsvolumen von rund
CHF 2.98 Mrd. (Vorjahr: CHF 2.75 Mrd.).
Rico Müller
CFO